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胡博晨律师 胡博晨律师,天津博专律师事务所执业律师。中共党员,法学硕士、博专律师事务所党支部书记、证券业务部部长、中国法学会会员,天津市法学会民商法学分会会员,全国律师协会会员、天津市律师协会会员。曾办理的祥源文化案,受到... 详细>>

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房产纠纷

【典型案例】:房屋买卖合同纠纷

天津市河北区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)津0105民初920号

原告(反诉被告):陈国庆,男,1968年10月1日出生,汉族,天津市乐金电子有限公司司机,住天津市河北区。 委托诉讼代理人:潘晓东,天津击水律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡博晨,天津击水律师事务所律师。 

被告(反诉原告):张桂兰,女,1958年9月12日出生,汉族,天津市公共交通汽车一公司退休司机,住天津市河北区。 委托诉讼代理人:刘新生,天津文木律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘欣欣(系张桂兰之女),女,1983年8月26日出生,汉族,无职业,住天津市河北区。

第三人:天津市河北区浩成置家房屋信息咨询服务部,住所地天津市河北区容彩里82-101-104号。

经营者:闫利培,男,1986年7月28日出生,汉族,住天津市河北区。

原告(反诉被告)陈国庆与被告(反诉原告)张桂兰、第三人天津市河北区浩成置家房屋信息咨询服务部(以下简称浩成置家服务部)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月13日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈国庆及其委托诉讼代理人潘晓东、胡博晨、被告(反诉原告)张桂兰及其委托诉讼代理人刘新生、刘欣欣、第三人浩成置家服务部的经营者闫利培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈国庆向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告2016年6月30日签订的《浩成置家房屋买卖(置换)合同》;2、被告返还原告定金10000元;3、被告赔偿原告经济损失230000元;4、被告赔偿原告中介费12000元;5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2016年6月30日在第三人浩成置家服务部的介绍下签订了《浩成置家房屋买卖(置换)合同》,协议约定原告购买被告名下的天津市河北区玉××花园××号房屋,房屋价款620000元,双方约定于2016年7月30日之前办理房屋过户手续。原告于合同签订之日向被告交付了定金10000元,于2017年7月1日向第三人交纳了信息服务费12000元。合同履行期限届满后,被告明确表示不再出售房屋,故原告为维护合法权益,向法院提起诉讼。

张桂兰辩称,原、被告签订的购房中介协议明确履行日期为2016年7月30日,陈国庆和第三人均未履行合同。在签订合同时,陈国庆和第三人告诉张桂兰到公证处办理的是房屋买卖公证,从签订合同之日到合同约定的履行期限2016年7月30日,原告和第三人均未找张桂兰履行合同。后张桂兰到公证处询问后才得知实际办理的是委托公证。委托公证违反国家法律规定,对张桂兰来说也存在很大风险,因此张桂兰明确向陈国庆、第三人表示不同意做委托公证。从张桂兰提交的证据可以看出陈国庆也是从事房屋中介工作,其买房目的不是其陈述的给儿子买房,而是为了以后加价卖给别人,这种行为就是现在政府正在打击的房虫子。张桂兰在2016年7月30日后不同意将房屋卖给陈国庆,是行使不安抗辩权。张桂兰不存在违约,不同意陈国庆的诉讼请求。

张桂兰向本院提出反诉请求:1、解除反诉原、被告于2016年6月30日签订的《浩成置家房屋买卖(置换)合同》;2、反诉被告陈国庆赔偿反诉原告张桂兰违约金60000元;3、第三人承担连带赔偿责任;4、诉讼费由反诉被告陈国庆承担。事实和理由:2016年6月30日,原、被告签订购房合同一份,合同第4条第3项规定:①甲方配合乙方办理公证手续,公证当天乙方将全款一次性给付甲方;②办手续时间不超过2016年7月30日。因陈国庆未在合同规定时间内办理公证,未将全部房款给付原告,合同未能履行,责任全在陈国庆。张桂兰想卖房再买新房,因被告违约,造成张桂兰无法以当时价款再买新房,给原告造成损失,第三人承担连带赔偿责任。

陈国庆针对张桂兰的反诉请求和事实理由辩称,不同意张桂兰的反诉请求。陈国庆、张桂兰签订房屋买卖合同合法有效受法律保护,对双方当事人都具有法律约束力,任何一方不得擅自变更或解除。合同签订后,陈国庆按照合同约定向原告支付了定金10000元,已履行了合同约定的义务,后陈国庆多次联系张桂兰要求办理相关手续,张桂兰以各种理由推拖,反而主张没有完成合同约定的买卖行为是由于陈国庆未及时通知其造成。张桂兰主张60000元损失没有事实依据,合同中并未约定违约金的数额,张桂兰主张无法以当时的价款再买房屋的损失,并非陈国庆造成,不应由陈国庆赔偿。

浩成置家服务部述称,同意原告的诉讼请求,不同意张桂兰的反诉请求。

本院经审理认定的事实如下:坐落天津市河北区玉××花园××号私产房屋权利人系张桂兰。2016年6月30日,张桂兰(甲方)与陈国庆(乙方)及浩成置家服务部(丙方)签订《浩成置家房屋买卖(置换)合同》,约定:甲方自愿将讼争房屋出售给乙方,实际成交价格为620000元。该房屋产权过户的相关费用由乙方承担。乙方于2016年6月30日交付人民币10000元给甲方作为定金,该笔定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续时自动转为部分房款;甲乙双方协商定于甲方配合乙方办理公证手续,公证当天乙方全款一次性全部给甲方;办手续时间不超过2016年7(8,此处有涂改)月30日之前。合同第六条第5款约定:如甲、乙任何一方拒绝履行合同和解除合同,均视为违约。如乙方违约,乙方交于甲方的该房屋定金,作为违约金赔偿于甲方;如甲方违约,甲方收到乙方的该房屋定金,双倍返还于乙方;实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。第六条第6款约定:如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,均视为违约。丙方收取甲、乙双方的服务费,不予以退还。第八条约定:①甲乙双方自愿买卖该房屋。②甲方承诺该房屋无任何纠纷且能正常过户。③甲乙双方不管以任何理由不买卖该房屋,违约方将支付双倍的定金给对方,中介费由违约方支付。④甲乙双方配合丙方办理手续。⑤甲方净房款陆拾贰万(¥620000.00)元整,不承担其他费用。甲方由张桂兰签字捺印,乙方由陈国庆签字捺印,丙方由浩成置家服务部盖章、其工作人员孙庆文签字。合同签订当日,陈国庆按照协议约定给付张桂兰10000元定金,又于2016年7月1日支付浩成置家服务部信息服务费12000元。原、被告签订合同后,均未在约定的期限内到公证处办理公证,且就公证事项产生争议,双方就此进行了协商,未果。被告于2017年8月底明确向原告表示不再向原告出售讼争房屋。以上事实,有各方当事人当庭陈述及相关证据证明,本院予以确认。

经陈国庆申请,本院委托天津市金衡房地产土地评估咨询有限公司评估讼争房屋于2016年8月30日时点的市场价值,该评估公司向本院出具津金衡房评报司法鉴字[2017]第037号《房地产司法鉴定评估报告》,估价结果讼争房屋于价值时点的公开市场总价为人民币855000元,单价19732元/平方米。以上鉴定结论,各方当事人均无异议,本院予以确认。

本院认为,陈国庆、张桂兰、浩成置业服务部三方签订的《浩成置家房屋买卖(置换)合同》系各方当事人真实意思表示,且内容不违反法律规定,本院确认其合法有效。各方均应当本着诚实信用的原则按照约定全面履行自己的义务。本案中,合同中关于公证问题约定不明确,双方就此产生争议,不能自行协商解决,应按照有利于实现合同目的方式履行。双方在公证问题产生争议后,双方又进一步进行了协商,陈国庆曾明确向张桂兰表示可以直接将房屋过户到陈国庆名下,不再坚持进行公证,对此张桂兰仍拒绝履行合同,已构成根本违约,应当承担违约责任。关于张桂兰主张陈国庆是为了倒卖房屋的抗辩意见,本院认为仅凭陈国庆从事房屋中介工作,不能认定陈国庆有向其他人涨价转卖讼争房屋的目的或行为,同时也不能因陈国庆的职业否定其有购买自用房屋的权利,张桂兰未提供证据证明其主张,该抗辩意见本院不予采纳。现陈国庆、张桂兰均要求解除2016年6月30日签订的《浩成置家房屋买卖(置换)合同》,已达成解除合同的合意,本院准许。关于赔偿数额,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应当赔偿损失,损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的,涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益。经鉴定,至张桂兰明确不履行合同即2016年8月30日,讼争房屋价值为855000元,比双方约定的房屋价格上涨235000元,张桂兰应在涨价范围内对陈国庆赔偿。结合陈国庆的履约情况、张桂兰订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力等因素,本院确定张桂兰赔偿陈国庆的数额为117500元。关于陈国庆要求张桂兰赔偿信息服务费12000元,陈国庆未提供证据证明该项费用超过本院确定的损失数额,本院不予支持。关于张桂兰反诉要求陈国庆赔偿损失60000元一节,因张桂兰系根本违约责任方,故张桂兰的本项反诉请求本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第一百一十三条规定,判决如下:

一、解除原告(反诉被告)陈国庆、被告(反诉原告)张桂兰、第三人天津市河北区浩成置家房屋信息咨询服务部于2016年6月30日签订的《浩成置家房屋买卖(置换)合同》;

二、本判决生效后十日内,被告(反诉原告)张桂兰返还原告(反诉被告)陈国庆定金10000元;

三、本判决生效后十日内,被告(反诉原告)张桂兰赔偿原告(反诉被告)陈国庆损失117500元;

四、驳回原告(反诉被告)陈国庆和被告(反诉原告)张桂兰的其他诉讼请求。

案件受理费5080元、反诉费1300元,共计6380元,减半收取计3190元,由被告张桂兰负担。鉴定费4750元,由原告陈国庆负担2375元、被告张桂兰负担2375元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员: 于丽英

二O一七年五月二十五日

书记员: 季晓晶



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