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胡博晨律师 胡博晨律师,天津博专律师事务所执业律师。中共党员,法学硕士、博专律师事务所党支部书记、证券业务部部长、中国法学会会员,天津市法学会民商法学分会会员,全国律师协会会员、天津市律师协会会员。曾办理的祥源文化案,受到... 详细>>

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天津“海河英才”计划背景下,房屋买卖房主违约,购房人如何维权

“北京容不下身体,三四线容不下灵魂,天津刚好能容下身体和灵魂。”相信前不久最火的一则新闻你肯定听说过,天津市公布了新的人才引进计划——《天津人才引进海河英才计划》。新计划中,出现了许多优惠政策,令人拍手称快,而与此同时新一轮的房屋需求也将引领房价的进一步飙升。一大批人开始往天津跑,“北京工作天津落户”成了很多北漂的共同想法。

因此,天津房屋价格很可能会出现又一个上涨期,那么针对要买房的朋友们,我们应该在买房过程中注意哪些问题、出现问题的情况下我们又应该如何运用法律武器维护自己的合法权益呢?

一、应签订书面的房屋买卖协议

房屋买卖协议是买卖房屋过程中最为重要的一环,而签订书面协议的必要性在这里就显得尤为重要,因为买房毕竟是家庭中的一件大事,因此必须将房屋的交易过程以及价款约定清晰,否则就会加大维权的难度。实务中,有的购房人在没有签订书面协议的情况下,支付了定金后,准备进行过户,而房主以房屋价款以及是否贷款没有商议妥当为由拒绝过户,最终导致交易“流产”,购房人也因此难以向出卖人主张自己的损失。在此提醒大家,签订协议时一定明确约定清楚,购房的价款以及是否涉及贷款等容易产生争议的事项。

二、协议中应约定定金条款或违约金条款

在签订书面协议时,对于购房的价款数额以及是否涉及贷款,买卖双方均作出了明确的约定,那么在一方违约的情况下,守约方应当如何向违约方主张损失呢?这就要求双方在书面协议中,不仅要求双方就上述事项作出明确约定,而且还需约定明确的定金条款或者违约金条款。

首先,定金罚则是指约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应该双倍返还定金。一般情况下,定金的数额不高于主合同标的额的20%。在此需要注意的是,书面的协议中一定要出现“定金”二字或者有类似于定金罚则的相关叙述。

其次,违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金数额的确定,在法律上也有相关的规定,一般认为约定的违约金超过造成损失的百分之三十的情况下,会被认定为过分高于造成的损失。所以提醒买卖双方在约定的时候注意数额不要过高。

最后,如果同一份协议中,既约定了定金罚则,也约定了违约金条款,那么定金与违约金是否可以同时适用呢?答案是否定的,即定金与违约金只能选择适用其中之一,并不能同时适用,因为定金与违约金都具有惩罚性,因此如果同时使用,将有违公平原则。当然,对于适用定金与违约金的中的哪一种,选择权由守约一方决定。

三、约定办理“网签”合同以及房屋过户的时间

签订房屋管理部门制式的《商品房买卖合同》,也就是我们常说的“网签”,是房屋买卖中的重要一环,其设置的初衷是为了防止“一房多卖”。在签订房屋买卖协议时,需要我们明确约定办理“网签”合同以及最终办理房屋过户手续的时间,在实务当中常常就存在,协议中对于办理“网签”合同以及过户时间约定不明的情况,导致购房一方办理手续的时间大大加长,从而使不确定因素也在增加。

四、注意审查出卖人的不动产权属证书

不动产权证是房屋所有权权属的证明,同时也登记了房屋的相关信息,例如:是否存在他项权?实务当中有的购房者在签署协议时忽略了查看不动产权证书这一步奏,或者出卖人借口不方便查看等情况,最终导致后面协议履行的过程中才发现存在他项权的事实,从而导致协议无法继续履行,出现争议。因此,在签署协议前有必要注意查看买卖房屋的不动产权证。



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